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Editorial

O verdadeiro papel das zonas especiais de interesse social - ZEIS


Publicado em 12/11/2018 19:34


A população brasileira de baixa renda, em sua maioria, ainda vive em condições precárias como favelas, cortiços, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais emergenciais em locais deficitários de infraestrutura urbana mínima. Com a finalidade de se criar uma política socialmente justa e ambientalmente equilibrada, o Estatuto da Cidade – Lei Federal No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001, estabeleceu que os planos diretores devessem prever as Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS. A resolução Conama 369/06 também prevê licenciamento ambiental diferenciado para essas áreas especiais de interesse social (ZEIS), permitindo inclusive a regularização de ocupações de Áreas de Preservação Permanente - APP. As ZEIS devem ser, portanto, áreas cuidadosamente escolhidas, pois tem o objetivo primordial de assegurar a oportunidade da moradia digna para a população de baixa renda e promover o menor impacto ambiental possível. As ZEIS são uma categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de um padrão urbanístico próprio e diferenciado para determinadas e limitadas áreas da cidade, principalmente o do altíssimo grau de adensamento populacional. Existem dois tipos de ZEIS: as ZEIS Ocupadas, que são aquelas onde já existe um assentamento de população de baixa renda que precisa ser urbanizado e regularizado e as ZEIS de Vazios, que são áreas vazias ou mal aproveitadas que podem ser destinadas à construção de Habitações de Interesse Social (HIS). Um exemplo muito claro de ZEIS Ocupada é o conhecido “Green Park” onde se tem uma ocupação totalmente irregular que necessita urgentemente de infraestrutura urbana mínima para dar dignidade às pessoas que ali moram. A implantação de ZEIS Ocupadas tem a finalidade de facilitar a regularização ambiental, pois existem normas flexibilizadoras no licenciamento ambiental e também de facilitar o aporte de recursos públicos federais e estaduais na regularização desses assentamentos. Essa deve ser uma prioridade no Plano Municipal de Habitação de Interesse Social, que por sinal Bragança Paulista aparentemente ainda não possui. A importância da criação das ZEIS Ocupadas é a de facilitar a regularização ambiental de assentamentos e propiciar condições muito mais favoráveis no financiamento de programas habitacionais. No caso de áreas vazias, ZEIS de Vazios, o objetivo é aumentar a oferta de terrenos para a habitação de interesse social e principalmente reduzir os seus custos, facilitando o acesso à moradia pelas pessoas em alto grau de vulnerabilidade social. Em especial, o Plano Nacional de Habitação, recomenda que os subsídios e financiamentos à produção de Habitação de Interesse Social – HIS devem ser aplicados em áreas delimitadas como ZEIS, para evitar ganhos imobiliários especulativos. Resta claro, portanto, que a decisão da implantação de ZEIS de Vazios deve promover uma rapidíssima urbanização dessas áreas, com um aumento significativamente grande no adensamento populacional, pois esses locais passariam a ter determinados privilégios com relação a índices urbanísticos, como a ocupação multifamiliar, a facilidade de financiamento público para construções, prioridade administrativa nos processos de aprovação, entre outros. A política de ocupação de ZEIS deve gerar um inegável potencial transformador capaz de determinar a configuração de uma nova cidade, não somente pelo incremento populacional, mas também pelos reflexos urbanísticos, sociais, econômicos e ambientais inerentes a eles por si só. Essa rápida ocupação e altamente impactante ao meio ambiente deve ser precedida sempre de estudos ambientais detalhados para que esses impactos ambientais possam ser minuciosamente identificados e se proponha medidas mitigadoras antes do início da ocupação das ZEIS. Muitas vezes, esses estudos de impacto ambiental podem promover alterações nas políticas de uso e ocupação do solo, primeiramente adotadas para a criação de ZEIS, demonstrando que determinadas áreas demarcadas como tanto, deverão ter outra finalidade, pois a fragilidade ambiental não permitiria uma ocupação tão intensa. Por outro lado, para se evitar que especuladores imobiliários de plantão se aproveitem da possibilidade dos benefícios da urbanização das ZEIS, deverão estar previstos mecanismos de contrapartida obrigatória para os loteadores privados. Muitos municípios adotaram a figura do Urbanizador Social, que é uma parceria entre o poder público e o loteador privado para produção/oferta de lotes regulares para a população de baixa renda, estabelecendo parcerias entre empreendedores e a prefeitura. A prefeitura de um lado, acelera os processos de aprovação de loteamentos de interesse social e de outro os loteadores se comprometem a disponibilizar parte dos lotes para atender o cadastro de famílias para habitação de interesse social. No caso se esses dois parâmetros, o ambiental e o de controle da urbanização social, não estiverem previstos e forem efetivamente utilizados prioritariamente antes da criação das ZEIS, a simples criação em lei dessas áreas de interesse social, não deverá atingir seus objetivos principais quais sejam: oferecer moradia digna, em áreas com infraestrutura urbana adequada, ambientalmente equilibradas e a preços compatíveis com as famílias de baixa renda. Lamentavelmente o que se tem visto em Bragança Paulista, em especial na explosão imobiliária da região do Jardim Iguatemy, é o completo desvirtuamento do fim social previsto em lei para famílias de baixa renda e vulnerabilidade social, onde os tais “loteadores sociais” deitaram e rolaram, se aproveitando da alta lucratividade dos lotes 7X20, porém sem qualquer observância aos compromissos de contrapartida social, e tudo sob o manto indecente e complacente das autoridades públicas responsáveis pela questão social. 0404151

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